В быстро меняющихся рыночных условиях оценка объектов незавершенного строительства — задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков специальных знаний в строительстве.
Незавершенное строительство - представляет собой затраты застройщика по возведению объектов с начала строительства до ввода их в эксплуатацию, принятые к бухгалтерскому учету на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы”. К ним, в частности, относятся затраты на строительно-монтажные работы; приобретение оборудования, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования; прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геологоразведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством, на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и др.). При составлении бухгалтерской отчетности объемы незавершенного строительства квалифицируются как незавершенные капитальные вложения. В их состав, кроме перечисленных выше затрат, включаются также объекты, находящиеся во временной эксплуатации до ввода их в постоянную эксплуатацию, в том числе и не прошедшие государственную регистрацию объекты недвижимости. В бухгалтерском балансе незавершенные капитальные вложения отражаются по фактическим затратам для застройщика (инвестора). По окончании строительства у застройщика формируется завершенное строительство в объеме фактических затрат по вводимому в эксплуатацию объекту. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов оформляется в установленном порядке. Объекты незавершенного строительства до окончания по ним работ могут быть реализованы, безвозмездно переданы, законсервированы и др.
К объектам незавершенного строительства относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приёмке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости различают объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены — это законсервированные объекты, объекты с приостановленным строительством и объекты с прекращенным строительством.
Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам.
Перечень документов необходимых для оценки незавершенного строительства:
1. Документы, устанавливающие права на объект недвижимости:
Свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость или документ на основании которого такая регистрация может быть произведена
договор о купле-продаже недвижимости; договор о сдаче недвижимости в аренду (при необходимости оценки арендованных зданий);
данные о возможном обременении объекта недвижимости (залоговые, ипотечные договоры, договоры об аренде на длительный срок);
паспортные данные собственника (-ов) для юридических лиц, заказчика – для физических;
для юрлиц – справка об изначальной остаточной и балансовой стоимостях единицы недвижимости на момент осуществления оценки;
данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта);
данные о сооружениях, входящих в состав объекта;
данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.
2. Технически-инженерная документация объекта недвижимости (БТИ):
Экспликация всех имеющихся помещений в качестве приложения к поэтажному плану;
поэтажный план;
объектный сметный расчет (форма №3);
сводный сметный расчет стоимости строительства;
акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2);
акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.
3. Документация на прилежащие земельные участки:
документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.)
полный кадастровый план участка;
документы, требуемые для процесса оценки благоустроенности территории.
Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием. _____________________________________________________________________________________________
Более подробную информацию Вы можете узнать у наших специалистов по телефону
