Целью оценкиявляется - определение величины рыночной стоимости объекта оценки.
Эксперты ООО "Бюро оценки "Абсолют" соблюдают всю законодательную базу РФ и Международные Стандарты оценки.
Термин "Рыночная стоимость" определяется следующим образом: Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна сторона не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
обе стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
оплата за объект оценки выражена в денежной форме;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.
Процедура оценки.
Процедура оценки осуществляется по следующей последовательностью определения стоимости объекта оценки:
изучение и анализ документов об объекте оценки, предоставленных Заказчиком;
визуальный осмотр объекта оценки. Осмотр объектов проведен Оценщиком совместно с представителями Заказчика;
сбор общих рыночных данных и их анализ. На этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах сегмента рынка, на котором представлен объект оценки;
сбор специальных рыночных данных и их анализ. На данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним объектам-аналогам;
анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования деятельности объекта оценки на рынке;
применение стандартных процедур расчета стоимости объекта;
согласование результатов расчетов рыночной стоимости объекта оценки, полученных с использованием применяемых подходов к оценке. На данном этапе были проанализированы результаты расчетов и сделан вывод относительно итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;
составление и передача Заказчику отчета об оценке.
Процесс оценки.
Процесс оценки начинается с проведения анализа достаточности и достоверности информации, используя доступные для этого средства и методы. Затем оценщик должен провести общий анализ рынка, на котором представлен объект оценки, а также выделения особенностей оцениваемого объекта.
Следующий этап оценки – определение величины рыночной стоимости. Определение величины рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на сегмент рынка в целом, так и на ценность рассматриваемого объекта оценки. При определении величины рыночной стоимости обычно используют три подхода:
затратный подход, который основан на предпосылке, что стоимость объекта определяется участниками рынка исходя из затрат, требуемых на воссоздание функционального аналога оцениваемого объекта. Рыночная стоимость рассчитывается как сумма затрат на приобретение незастроенного земельного участка и затрат на строительство нового здания, являющегося аналогом оцениваемого по основным функциональным характеристикам, за вычетом всех элементов физического, функционального и внешнего износа. Затратный подход применим при наличии достаточной информации для обоснования расчетных компонентов стоимости: данных по продажам земельных участков, данных по проектам нового строительства и данных для расчета поправок на износ; доходный подход предполагает, что стоимость объекта недвижимости определяется будущим доходом, который она принесет своему владельцу. В рамках доходного подхода используются различные алгоритмы, соотносящие предполагаемый доход от эксплуатации объекта, с его рыночной стоимостью. Конкретный выбор алгоритма зависит от особенностей объекта недвижимости и динамики предполагаемых доходов; сравнительный подход, который основан на предпосылке, что при определении цены сделки покупатель и продавец ориентируются на цены продажи объектов, аналогичных объекту оценки. Алгоритм подхода сравнения продаж состоит в определении стоимости объекта оценки на основе цен объектов-аналогов, скорректированных на отличия в основных характеристиках между аналогами и объектом оценки.
Этот подход оценки применим при наличии репрезентативных данных по сделкам с объектами, достаточно сопоставимыми с объектом оценки по характеристикам, влияющим на стоимость недвижимости данного типа.
Среди стандартных оценочных подходов в каждом конкретном случае выбираются те методы и процедуры, которые наилучшим образом отражают подходы, применяемые для определения цены купли-продажи участниками рынка, с учетом особенностей, характерных для данного типа недвижимости и текущего состояния рынка.
При отказе от одного из подходов оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Для получения итоговой стоимости объекта оценки, оценщик осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
Заключительным этапом процесса оценки является составление отчета об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).
